Naše poradna obdržela od našeho čtenáře tato žádost o pomoc týkající se plánovaného bytu:

V budoucím měsíci budu jednat s prodávajícím o odkoupení jeho bytu. Na bytu vázne zástavní právo (potvrzeno KN), ovšem více mi systém neřekne. Majitel tvrdí, že se jedná o hypotéku, ve výši 2 000 000,- Kč, přičemž celková hodnota bytu je 2500 000,- Kč. Můžete mi doporučit nejvhodnější postup koupě, abych byl co nejméně ohrožen? 

Odpověď Mgr. Dora Boková:

K Vašemu dotazu ohledně koupě bytu se zástavním právem – pokud si vyžádáte placený výpis z KN, tam by mělo být i uvedeno o zástavu v jaké výši se jedná a ve prospěch koho.

Jinak pokud jde o nejbezpečnější postup – v prvé řadě by to chtělo vyžádat si potvrzení banky v jaké výši je aktuálně úvěr, který se váže k zástavě. Poté by byl asi nejlepší postup složit peníze do úschovy (banka, notář, advokát), vyžádat si od banky potvrzení, že po úhradě té konkrétní částky banka zašle na KN potvrzení o zániku zástavního práva, podepsat kupní smlouvu s následujícím postupem úhrady kupní ceny: po podpisu uvolnit částku bance na výmaz zástavy, po vyznačení vložky ohledně výmazu zástavy podat návrh na vklad (kupní smlouvy nejlépe také ponechat v úschově s povinností schovatele po zahájení řízení o výmazu zástavního práva podat návrh na vklad) a zbylou kupní cenu uvolnit z úschovy po zápisu vlastnického práva do KN ve Váš prospěch.

Řešíte též nějaký právní problém a nevíte si rady? Napište nám na poradna@svetvbezpeci.cz, pomůžeme vám.

Mgr. Dora Boková/ advokát

Jaké mám možnosti, když nájemce, kterému pronajímám byt, nehradí nájem? Kdy je možné dát z tohoto důvodu nájemci výpověď? Jak mohu dlužný nájem vymáhat? To vše je tématem dnešního článku.

Pronajali jste byt třetí osobě a nájemce přestal řádně hradit nájem. Co s tím? Nájem bytu je upravený v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. v aktuálním znění. Nájem bytu je zákonem chráněný, to znamená, že zákon nájemce chrání před neoprávněným jednáním pronajímatele. Mimo jiné před bezdůvodnou výpovědí nájemní smlouvy. Je však nájemce chráněný i v případě, že nehradí nájem?

Do určité míry ano, protože pronajímatel má ze zákona právo vypovědět nájem bytu v případě, že nájemce neuhradil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (též služby) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a služeb. Pronajímatel tak musí vyčkat až do okamžiku, kdy dluh nájemce dosáhne trojnásobku nájmu a služeb, a teprve poté může dát nájemci platnou výpověď. Jakákoliv ujednání v nájemní smlouvě, která by tuto lhůtu zkracovala, jsou neplatná.

Co dělat, když nájemce neuhradí nájmy dva a na poslední chvíli uhradí třetí nájem, a poté opět řádně hradí? V takovém případě není možné nájem hned vypovědět a máte několik možností jak postupovat. Buď můžete vyčkat, zda se nájemce nedostane v dohledné době do prodlení s úhradou dalšího nájmu, protože pro výpověď není nutné, aby se dlužný nájem týkal bezprostředně po sobě jdoucích měsíců. Postačí, když v okamžiku výpovědi nájemce dluží trojnásobek nájmu a služeb za uplynulé období. Druhou možností je, pokud máte sjednanou kauci pro případ neuhrazeného nájmu, započítat kauci na úhradu dlužné částky a vyzvat nájemce k doplnění kauce. Pokud kauce nebude doplněna ve stanovené lhůtě, můžete v souladu se zákonem nájemní smlouvy vypovědět.

V případě, že kauci sjednanou nemáte a nájemce nadále řádně hradí, nezbývá než podat k soudu žalobu na vymáhání dlužné částky. Ze zákona máte potom nárok na zákonné poplatky z prodlení. Nejefektivnější je podat návrh na vydání elektronického platebního rozkazu, neboť ušetříte 1% na soudním poplatku a soudy mají zákonem stanovenou lhůtu pro jeho vydání (kterou však poměrně často porušují, ale i tak jde o zdaleka nejrychlejší řízení). Vymáháním doporučuji pověřit nejlépe nějakého advokáta, protože při zastoupení advokátem Vám vzniká nárok na náhradu nákladů řízení a ve výsledku (za předpokladu, že dlužník má postižitelný majetek nebo pravidelný příjem) nakonec ušetříte čas i peníze.

Budete-li řešit nějaký konkrétní případ a nebudete-li si s ním vědět rady, můžete se s dotazem obrátit na mě prostřednictvím e-mailu poradna@svetvbezpeci.cz.

Vzhledem k velmi oblíbenému způsobu financování koupě nemovitosti prostřednictvím hypotéčního úvěru, je poměrně obtížné v dnešní době najít nemovitost na prodej, na které by nevázlo zástavní právo ve prospěch úvěrující banky. Zástavní právo však není nepřekonatelnou překážkou a prodeji nemovitost zatížené zástavním právem nic nebrání. Je však dobré při její koupi dodržet určitá pravidla, tak aby člověk nakonec neskončil bez kupní ceny a s nemovitostí zatíženou zástavním právem na krku.

Pokud kupujete nemovitost se zástavním právem, je zejména důležité správně domluvit postup převodu kupní ceny a nezapomenout do smlouvy zahrnout ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy pro případ, že zástavní právo z nějakého důvodu nakonec nebude vymazáno. Nejprve si však doporučuji vyžádat od prodávajícího potvrzení z banky o výši úvěru váznoucího na nemovitosti. Součástí potvrzení by měl být dále (pokud je dle úvěrové smlouvy podmínkou převodu) souhlas banky s převodem a prohlášení banky, že po úhradě dlužné částky vydá potvrzení o zániku zástavního práva a podá návrh na výmaz zástavního práva na katastr nemovitostí. Toto potvrzení by mělo být součástí kupní smlouvy, případně smlouvy o úschově. V případě, že výše úvěru převyšuje kupní cenu, tak bych koupi nemovitosti nedoporučovala. Ideální je, pokud dlužná částka představuje např. polovinu nebo dvě třetiny kupní ceny.

Jakmile znáte výši dlužné částky, která vázne na nemovitosti, je možné domluvit postup převodu kupní ceny. Opět doporučuji úhradu prostřednictvím úschovy, a to tak, že nejprve je z úschovy uhrazena částka ve výši nesplaceného úvěru na základě vyčíslení banky, a to nejlépe ve lhůtě po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zbytek kupní ceny by měl být potom převeden až po předložení výpisu z katastru nemovitostí, kde bude uveden jako vlastník kupující a zároveň již bude vymazáno zástavní právo. Z tohoto důvodu platí, že čím menší je úvěr a čím vyšší druhá část kupní ceny, která je hrazena až po výmazu zástavního práva, tím větší jistota pro vás.

Pokud je na majetek vlastníka nemovitost prohlášena exekuce, není oprávněn se svým majetkem nakládat, a tedy jej ani nemůže převádět na třetí osobu. Neznamená to však, že takovou nemovitost není možné koupit. Jen jsou zde opět určitá pravidla, která je třeba dodržet. Nemovitost v exekuci je možné koupit buď v dražbě nařízené exekutorem, kde je výhodou, že nemovitost můžete získat za poměrně nízkou cenu. Další možností je odkoupení nemovitosti mimo dražbu, v takovém případě je však nutné postupovat se souhlasem exekutora, a je třeba složit u exekutora částku, která pokryje dluh i náklady exekuce. Kupovat takto zatíženou nemovitost má tedy smysl pouze v případě, že hodnota dluhu nedosahuje výši hodnoty nemovitosti. S prodávajícím potom můžete uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se prodávající zaváže podepsat kupní smlouvu, jakmile bude exekuce zastavena. Případně se souhlasem exekutora podepsat přímo kupní smlouvu, s tím, že vlastnické právo bude zapsáno až po ukončení exekučního řízení.

Přestože prodávající, na jehož majetek je prohlášena exekuce, není oprávněn s majetkem nakládat, a kupní smlouva uzavřená dle předchozího odstavce (při prodeji mimo dražbu) je neplatná, jde pouze o relativní neplatnost. Záleží tedy na tom, zda se její neplatnosti někdo dovolá. Pokud při uzavírání smlouvy budete spolupracovat s exekutorem, není v jeho zájmu dovolávat se neplatnosti smlouvy, neboť takto může dosáhnout pro věřitele vymožení vyšší částky, než při dražbě.

Jednoznačně je však bezpečnější kupovat nemovitost se zástavním právem, než nemovitost, která je zatížena exekucí. Obojí se však dá při správném postupu zvládnout bez finanční újmy.

Pro Svět v bezpečí/ Právní poradna vypracoval autor:

Mgr. Dora Boková / advokátka

e-mail: poradna@svetvbezpeci.cz

Není zas až tak důležité, zda nakupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře či přímo od jejího vlastníka. Obojí pro vás znamená určité riziko, pokud nebudete mít řádně ošetřenu smlouvu na převod nemovitosti a hlavně úhradu kupní ceny. V obojím případě si však nejprve zkontrolujte v katastru nemovitostí, zda je prodávající skutečným vlastníkem nemovitosti a zda na nemovitosti neváznou exekuce nebo zástavní práva a věcná břemena. Jak? Jednoduše, pokud vám aktuální výpis z katastru nepředá přímo prodávající nebo realitní kancelář, zajděte si na jakýkoliv Czech POINT a požádejte o výpis z katastru nemovitostí konkrétní nemovitosti – k tomu postačí znát číslo popisné a katastrální území. Z výpisu zjistíte, kdo je současným vlastníkem, zda je nemovitost nějak zatížena a zda ohledně nemovitosti již neprobíhá nějaké řízení ohledně změny vlastnického práva.

Za předpokladu, že dojde k ověření vlastnického práva a zjištění, že na nemovitosti žádná jiná práva neváznou, můžete přistoupit k dalšímu bodu. K dohodě ohledně způsobu úhrady kupní ceny a k podpisu kupní smlouvy. Nejbezpečnější způsob, zejména pro kupujícího, je úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy, a to buď prostřednictvím úschovy advokátní, notářské nebo bankovní. Úschova je zároveň ochranou pro prodávajícího, protože je možné domluvit, že částka bude již před podpisem kupní smlouvy složena do úschovy, a prodávající tak má možnost se přesvědčit, že kupující má na nákup nemovitosti potřebné finanční prostředky a má záruku, že tyto mu budou připsány na účet, pokud dojde k převodu vlastnického práva. Mechanismus je jednoduchý – na základě smlouvy o úschově převedete peníze na účet schovatele (notáře, advokáta, banky), a ten se zaváže je vyplatit prodávající za předpokladu splnění jasně stanovených podmínek – nejlépe po tzv. vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí  - tedy v okamžiku, kdy již budete zasáni jako vlastníci nemovitosti. Je samozřejmě možné domluvit i částečnou platbu po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a poté doplatek po vkladu vlastnického práva ve váš prospěch. Máte tedy jistotu, že částka bude uhrazena až v momentě, kdy vy už skutečně budete nemovitost vlastnit.

Prostřednictvím úschovy je možné vyřešit i platbu daně z převodu nemovitosti, čímž se vyhnete nebezpečí, že jako zákonný ručitel budete v případě prodlení prodávajícího s úhradou nuceni daň zaplatit, a následně vám nezbude než její úhradu vymáhat po prodávajícím.

Ve smlouvě si dejte zejména dobrý pozor na to, abyste nepodepisovali, že nemovitost přebíráte tak jak „stojí a leží“, neboť tím se zbavujete možnosti požadovat po prodávajícím slevu či odstoupit od smlouvy v případě, že se na nemovitosti vyskytnou skryté vady. Nezapomeňte rovněž dohodnout předání nemovitosti a stanovit případné sankce pro případ, že k předání ve stanovené lhůtě nedojde. Zároveň pamatujte na ustanovení ohledně vrácení kupní ceny pro případ, že z jakéhokoliv důvodu nebude vlastnické právo k nemovitosti zapsáno do katastru nemovitostí.

Minimálně jeden stejnopis kupní smlouvy je nutné podepsat s úředně ověřeným podpisem. Před podáním na katastr nemovitostí je dobré ponechat si alespoň jeden originál s obyčejnými podpisy, tak abyste měli v ruce doklad o tom, co jste podepsali.

V dalším článku rozeberu nejlepší postup v případě, že na nemovitosti váznou jiná práva třetích osob nebo případně rovnou exekuce prohlášená na majetek jejího současného vlastníka.

Pro Svět v bezpečí/ Právní poradna vypracoval autor:

Mgr. Dora Boková / advokátka

e-mail: poradna@svetvbezpeci.cz