Rozhodli jste se investovat do vlastní nemovitosti a nevíte, jak nejlépe ošetřit, abyste chybným krokem nepřišli o vaše úspory? Váháte, zda využít služeb realitní kanceláře, či dát přednost koupi na vlastní pěst? Netušíte, na co byste si měli dát pozor? Stručně se vám pokusím nastínit, na co byste při koupi nemovitosti zapomenout rozhodně neměli!
Není zas až tak důležité, zda nakupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře či přímo od jejího vlastníka. Obojí pro vás znamená určité riziko, pokud nebudete mít řádně ošetřenu smlouvu na převod nemovitosti a hlavně úhradu kupní ceny. V obojím případě si však nejprve zkontrolujte v katastru nemovitostí, zda je prodávající skutečným vlastníkem nemovitosti a zda na nemovitosti neváznou exekuce nebo zástavní práva a věcná břemena. Jak? Jednoduše, pokud vám aktuální výpis z katastru nepředá přímo prodávající nebo realitní kancelář, zajděte si na jakýkoliv Czech POINT a požádejte o výpis z katastru nemovitostí konkrétní nemovitosti – k tomu postačí znát číslo popisné a katastrální území. Z výpisu zjistíte, kdo je současným vlastníkem, zda je nemovitost nějak zatížena a zda ohledně nemovitosti již neprobíhá nějaké řízení ohledně změny vlastnického práva.
Za předpokladu, že dojde k ověření vlastnického práva a zjištění, že na nemovitosti žádná jiná práva neváznou, můžete přistoupit k dalšímu bodu. K dohodě ohledně způsobu úhrady kupní ceny a k podpisu kupní smlouvy. Nejbezpečnější způsob, zejména pro kupujícího, je úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy, a to buď prostřednictvím úschovy advokátní, notářské nebo bankovní. Úschova je zároveň ochranou pro prodávajícího, protože je možné domluvit, že částka bude již před podpisem kupní smlouvy složena do úschovy, a prodávající tak má možnost se přesvědčit, že kupující má na nákup nemovitosti potřebné finanční prostředky a má záruku, že tyto mu budou připsány na účet, pokud dojde k převodu vlastnického práva. Mechanismus je jednoduchý – na základě smlouvy o úschově převedete peníze na účet schovatele (notáře, advokáta, banky), a ten se zaváže je vyplatit prodávající za předpokladu splnění jasně stanovených podmínek – nejlépe po tzv. vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí - tedy v okamžiku, kdy již budete zasáni jako vlastníci nemovitosti. Je samozřejmě možné domluvit i částečnou platbu po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a poté doplatek po vkladu vlastnického práva ve váš prospěch. Máte tedy jistotu, že částka bude uhrazena až v momentě, kdy vy už skutečně budete nemovitost vlastnit.
Prostřednictvím úschovy je možné vyřešit i platbu daně z převodu nemovitosti, čímž se vyhnete nebezpečí, že jako zákonný ručitel budete v případě prodlení prodávajícího s úhradou nuceni daň zaplatit, a následně vám nezbude než její úhradu vymáhat po prodávajícím.
Ve smlouvě si dejte zejména dobrý pozor na to, abyste nepodepisovali, že nemovitost přebíráte tak jak „stojí a leží“, neboť tím se zbavujete možnosti požadovat po prodávajícím slevu či odstoupit od smlouvy v případě, že se na nemovitosti vyskytnou skryté vady. Nezapomeňte rovněž dohodnout předání nemovitosti a stanovit případné sankce pro případ, že k předání ve stanovené lhůtě nedojde. Zároveň pamatujte na ustanovení ohledně vrácení kupní ceny pro případ, že z jakéhokoliv důvodu nebude vlastnické právo k nemovitosti zapsáno do katastru nemovitostí.
Minimálně jeden stejnopis kupní smlouvy je nutné podepsat s úředně ověřeným podpisem. Před podáním na katastr nemovitostí je dobré ponechat si alespoň jeden originál s obyčejnými podpisy, tak abyste měli v ruce doklad o tom, co jste podepsali.
V dalším článku rozeberu nejlepší postup v případě, že na nemovitosti váznou jiná práva třetích osob nebo případně rovnou exekuce prohlášená na majetek jejího současného vlastníka.
Pro Svět v bezpečí/ Právní poradna vypracoval autor:
Mgr. Dora Boková / advokátka
e-mail: poradna@svetvbezpeci.cz
