Mohu koupit nemovitost, na které vázne zástavní právo? Je možné kupovat nemovitost, když na majetek jejího majitele byla prohlášena exekuce? Jak v takovém případě nejlépe postupovat? To se pokusím nastínit v dnešním článku.
Vzhledem k velmi oblíbenému způsobu financování koupě nemovitosti prostřednictvím hypotéčního úvěru, je poměrně obtížné v dnešní době najít nemovitost na prodej, na které by nevázlo zástavní právo ve prospěch úvěrující banky. Zástavní právo však není nepřekonatelnou překážkou a prodeji nemovitost zatížené zástavním právem nic nebrání. Je však dobré při její koupi dodržet určitá pravidla, tak aby člověk nakonec neskončil bez kupní ceny a s nemovitostí zatíženou zástavním právem na krku.
Pokud kupujete nemovitost se zástavním právem, je zejména důležité správně domluvit postup převodu kupní ceny a nezapomenout do smlouvy zahrnout ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy pro případ, že zástavní právo z nějakého důvodu nakonec nebude vymazáno. Nejprve si však doporučuji vyžádat od prodávajícího potvrzení z banky o výši úvěru váznoucího na nemovitosti. Součástí potvrzení by měl být dále (pokud je dle úvěrové smlouvy podmínkou převodu) souhlas banky s převodem a prohlášení banky, že po úhradě dlužné částky vydá potvrzení o zániku zástavního práva a podá návrh na výmaz zástavního práva na katastr nemovitostí. Toto potvrzení by mělo být součástí kupní smlouvy, případně smlouvy o úschově. V případě, že výše úvěru převyšuje kupní cenu, tak bych koupi nemovitosti nedoporučovala. Ideální je, pokud dlužná částka představuje např. polovinu nebo dvě třetiny kupní ceny.
Jakmile znáte výši dlužné částky, která vázne na nemovitosti, je možné domluvit postup převodu kupní ceny. Opět doporučuji úhradu prostřednictvím úschovy, a to tak, že nejprve je z úschovy uhrazena částka ve výši nesplaceného úvěru na základě vyčíslení banky, a to nejlépe ve lhůtě po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zbytek kupní ceny by měl být potom převeden až po předložení výpisu z katastru nemovitostí, kde bude uveden jako vlastník kupující a zároveň již bude vymazáno zástavní právo. Z tohoto důvodu platí, že čím menší je úvěr a čím vyšší druhá část kupní ceny, která je hrazena až po výmazu zástavního práva, tím větší jistota pro vás.
Pokud je na majetek vlastníka nemovitost prohlášena exekuce, není oprávněn se svým majetkem nakládat, a tedy jej ani nemůže převádět na třetí osobu. Neznamená to však, že takovou nemovitost není možné koupit. Jen jsou zde opět určitá pravidla, která je třeba dodržet. Nemovitost v exekuci je možné koupit buď v dražbě nařízené exekutorem, kde je výhodou, že nemovitost můžete získat za poměrně nízkou cenu. Další možností je odkoupení nemovitosti mimo dražbu, v takovém případě je však nutné postupovat se souhlasem exekutora, a je třeba složit u exekutora částku, která pokryje dluh i náklady exekuce. Kupovat takto zatíženou nemovitost má tedy smysl pouze v případě, že hodnota dluhu nedosahuje výši hodnoty nemovitosti. S prodávajícím potom můžete uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se prodávající zaváže podepsat kupní smlouvu, jakmile bude exekuce zastavena. Případně se souhlasem exekutora podepsat přímo kupní smlouvu, s tím, že vlastnické právo bude zapsáno až po ukončení exekučního řízení.
Přestože prodávající, na jehož majetek je prohlášena exekuce, není oprávněn s majetkem nakládat, a kupní smlouva uzavřená dle předchozího odstavce (při prodeji mimo dražbu) je neplatná, jde pouze o relativní neplatnost. Záleží tedy na tom, zda se její neplatnosti někdo dovolá. Pokud při uzavírání smlouvy budete spolupracovat s exekutorem, není v jeho zájmu dovolávat se neplatnosti smlouvy, neboť takto může dosáhnout pro věřitele vymožení vyšší částky, než při dražbě.
Jednoznačně je však bezpečnější kupovat nemovitost se zástavním právem, než nemovitost, která je zatížena exekucí. Obojí se však dá při správném postupu zvládnout bez finanční újmy.
Pro Svět v bezpečí/ Právní poradna vypracoval autor:
Mgr. Dora Boková / advokátka
e-mail: poradna@svetvbezpeci.cz
